12 SCHRITTE FÜR EINE AUSFÜHRLICHE IMMOBILIENANALYSE (PART I)

Hast du eine Immobilie gefunden, welche auf den ersten Blick vielversprechend klingt? Dann bitte noch nicht kaufen! Prüfe genau, ob du wirklich ALLE notwendigen Informationen eingeholt hast.


1. ERSTE EINSCHÄTZUNG ZUR IMMOBILIE


Es gibt eine große Menge an Immobilienangeboten auf dem Markt. Daher ist es natürlich wichtig mit einer schnellen Erst-Einschätzung zu entscheiden, ob die Immobilie als potenzielles Investment geeignet ist. Der Vervielfältiger oder Multiplikator hilft dir bei dieser Entscheidung.


Der Vervielfältiger ist im Grunde nur der Kehrwert der Brutto-Rendite. Ein Vervielfältiger von 15 heißt zum Beispiel, dass du die Anschaffungskosten in 15 Jahren über die Mieteinnahmen wieder hereingeholt hast. Das heißt also, je geringer der Faktor, desto besser.


Berechnet wird er als: Anschaffungskosten (inkl. Kaufnebenkosten) / Jahresnettokaltmiete.


2. UMGEBUNGSANALYSE ONLINE


Einer der wichtigsten Faktoren ist die direkte Umgebung der Immobilie. Um Zeit zu sparen, kannst du die erste Vor-Analyse gleich online machen. Zum Glück kann man in der heutigen Zeit schon Vieles im Internet herausfinden, z.B. mit Google Maps .

Das Vorhandensein folgender Einrichtungen in unmittelbarer Nähe machen die Wohnungsumgebung attraktiv.


  • Bildungseinrichtungen

  • Freizeitmöglichkeiten

  • Restaurants, Shops

  • öffentliche Verkehrsmittel, usw.


3. UMGEBUNGSANALYSE VOR ORT


Wenn die Analyse online zufriedenstellend war, zahlt es sich aus die Umgebung auch vor Ort zu erkunden. Am besten du fährst mit den öffentlichen Verkehrsmittel hin, um die Anbindung zu prüfen und die Nachbarschaft in Ruhe anzuschauen.


Oft kannst du wertvolle Informationen auch von den Nachbarn herausfinden.


Beachte das vor allem auch die zukünftige Entwicklung von Bedeutung ist. Ist bspw. eine U-Bahn Verlängerung in dieser Gegend geplant und wurde diese Wertsteigerung noch nicht in den Preis einberechnet, ist das eine Chance hohen Gewinn zu erzielen.


4. PRÜFE DEN HAUSZUSTAND


Halte bei der Prüfung des Hauszustandes nach Mängel Ausschau. Dies umso mehr, desto älter das Haus.

Wichtig sind die Mängel, die in der Anzeige nicht angeführt wurden. Dann kannst du sie nutzen, um rational den Kaufpreis herunter zu verhandeln.


Achte auf folgende Mängel:

  • Außenwand - Gibt es Risse? Blättert die Fassade? Alt und dreckig? Feuchtigkeitsstellen/Schimmel?

  • Keller - Sind Lecks in Rohrleitungen? Sind die Stromleitungen zeitgemäß? Schimmel?

  • Stiegenhaus - Zustand der Fenster? Ist ein Aufzug vorhanden?

  • Dach - Ist es dicht? Wurde es erst erneuert? Dacheindeckung: Stützbalken trocken und in gutem Zustand? Gut gedämmt?

  • Energieeffizienz - Energieausweis vorhanden? Heizungstyp und wie alt ist das Heizsystem? Zeitgemäße Wärmedämmung?


5. PRÜFE DEN WOHNUNGSZUSTAND


'Sind Schimmel-/Wasserflecken zu sehen?', 'Welche Art von Heizung?', 'Zeitgemäße Verkabelung?', ... sind nur wenige Fragen, die man sich stellen sollte.

Da es Vieles zu prüfen gibt, nimm dir eine Checkliste mit. Mache auch Fotos, damit du dir die Wohnung daheim nochmal in Ruhe ansehen kannst.


Folgendes solltest du genau überprüfen:

  • Bad und Küche - Ausstattung und Zustand?

  • Zusatzräume und Grundriss - Gute Aufteilung? Gibt es einen Balkon, Keller, Aufzug, Garage, ... Zustand?

  • Boden - Welches Material? Abgenutzt? Leicht Wartbar?

  • Rohrleitung - Lecks und Schimmel? Wasserdruck?

  • Steckdosen - Funktionieren alle? Alte verbrannte Steckdosen?

  • Heizung - Funktioniert die Heizung, das Warmwasser? Heizungstyp und wie alt (Therme)?

  • Fenster - Zustand der Fenster - gut schließbar? Überprüfe Dichtung und Rahmen)


6. GRUNDBUCH PRÜFEN


Ein Blick in das Grundbuch ist ein MUSS bei jeder Immobilienanalyse. Das Grundbuch ist öffentlich einsehbar. Du kannst entweder im zuständigen Bezirksgericht kostenlos Einsicht nehmen oder online gegen eine kleine Gebühr.

Folgende Informationen kannst du mithilfe des Grundbuchs herausfinden:

  • Ob der Verkäufer der wirkliche Eigentümer ist

  • Ob Dienstbarkeiten eingetragen sind. Das sind Rechte, wie Vorkaufsrechte, Wegerechte, oder Veräußerungsverbote.

  • Ob Schulden auf diesem Objekt eingetragen sind

Im zweiten Teil erfährst du weiter, welche Informationen du über die Hausverwaltung erhältst oder was du bei der Verhandlung mit dem Verkäufer beachten sollest.



Manage und vergleiche deine Analysen mit ImmoGuide, um den besten Deal zu finden.


Nicole Hiller  |  Nana Janashia

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