12 SCHRITTE FÜR EINE AUSFÜHRLICHE IMMOBILIENANALYSE (PART II)


7. ALTLAST UND BAURECHTLICHE ÜBERPRÜFUNG


Neben dem Grundbuch, ist der Altlastencheck, die baurechtliche Überprüfung, sowie die Einsicht in den Flächenwidmungs- und Bebauungsplan ein Muss.


Altlasten auf dem Grundstück sind Stoffe, die umwelt- und gesundheitsgefährdend sind. Vor allem besteht die Gefahr bei früheren Tankstellen oder Mülldeponien. Die Beseitung dieser Stoffe ist sehr teuer, daher ist eine Prüfung im Verdachtsflächenkataster wichtig.


Bei der Baubehörde sollte unbedingt geklärt werden, ob die Wohnung baubehördlich benützungsbewilligt ist und mit den Plänen übereinstimmt. Denn falls nicht, könnte es sogar zu Abriss oder Rückbau kommen und das ist teuer.


Pläne prüfen

Der Flächenwidmungs- und Bebauungsplan liefert Information darüber, ob und was gebaut werden darf. Der Plan gibt bspw. Aufschluss darüber, wie knapp der Nachbar heranbauen darf. Wenn du nach dem Kauf größere Umbauarbeiten planst, solltest du ebenfalls abklären, ob das nach den Vorschriften überhaupt möglich ist. Du kannst die Pläne einerseits online über digitale Kataster der Bundesländer abfragen oder direkt im Gemeindeamt


8. HAUSVERWALTUNG UND EIGENTÜMERGEMEINSCHAFT


Viele wichtige Informationen findest du über die Hausverwaltung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen heraus.


Die Höhe der Rücklage, die letzten und anstehenden Instandhaltungen sind vor allem bei Altbauten sehr wichtig. Wurde zum Beispiel zu wenig Rücklage gebildet und in den letzten Jahren auch keine größeren Instandhaltungen getätigt, ist das ein schlechtes Zeichen und sollte den Kaufpreis verringern.


Die Eigentümerversammlung wird von der Hausverwaltung einberufen. Von den erstellten Protokollen kannst du bspw. herauslesen, ob unter den Eigentümern gestritten wird oder Verbesserungsarbeiten blockiert werden.


Zusammenfassend solltest du diese Fragen beantworten können:

  • Höhe der monatlichen Betriebskosten?

  • Höhe der monatlichen Rücklagen?

  • Welche Instandhaltungen wurden in den letzten Jahren gemacht?

  • Sind in naher Zukunft Reparaturen oder Instandhaltungsarbeiten geplant?

  • Sind andere Eigentümer mit der laufenden Rücklagenzahlung in Rückstand?


9. ÜBERLEGUNGEN ZUR MIETE


Um die Rendite der Immobilie realistisch schätzen zu können, musst du herausfinden, für wie viel du sie vermieten kannst. Folgende Faktoren beeinflussen die erzielbare Miete:

  • Richtwertmietzins bei Albauwohnungen in AT

  • Mietpreisbremse in Deutschland

  • Marktübliche Mietspiegel

  • Mieterhöhungsregelungen


10. RENDITEKENNZAHLEN


Einige Renditekennzahlen sind wichtig bei der Einschätzung, ob ein Objekt gewinnbringend ist. Es gibt viele Bezeichnungen für diese Kennzahlen: Bruttorendite, Anfangsrendite, Netto-Anfangsrendite, Cap Rate, Objektrendite etc.


Die bedeutendste Kennzahl ist die Nettorendite oder Cashflow, welche dir zeigt wie viel Geld dir von der Miete übrig bleibt, nachdem du alle Kosten gedeckt hast.


Mit den errechneten Renditen kannst du dann entscheiden, ob die Rendite, das Risiko und Aufwand rechtfertigt.

Ein Link zur Berechnung findest du hier


11. BANKFINANZIERUNG


Den gesamten Kaufpreis mit Eigenkapital aufzubringen, ist oft weder klug, noch umsetzbar. Bspw. könnte man das verfügbare Eigenkapital lieber auf mehrere Objekte aufteilen, um so mehr Mieteinnahmen zu generieren.

Die Bank führt eine Bewertung der Immobilie durch, um das Risiko für sich selbst einzuschätzen. Diese Bewertung ist für dich auch nützlich.

Um einen guten Eindruck zu hinterlassen und gut verhandeln zu können, sollte man sich für das Kreditgespräch gut vorbereiten. Folgende Unterlagen werden üblicherweise benötigt:

  • Gehaltszettel der letzten 3 Monate oder andere Einkommensnachweise

  • Kontoauszüge der letzten 3 Monate

  • Haushaltsrechnung

  • Amtlicher Lichtbildausweis

  • Weitere Sicherheiten (Versicherungspolizzen, Sparbuch, Wertpapiere, Rückkaufswerte von Versicherungen)

  • Unterlagen zur Liegenschaft

Unbedingt Angebote vergleichen und verhandeln! Die Hausbank bringt dir nicht immer die besten Konditionen.


12. VERHANDLUNG MIT DEM VERKÄUFER


Mit einer genauen Prüfung der Immobilie bist du nun gut vorbereitet und weißt genau, wie viel dir die Immobilie wert ist. Du kennst die Mängel und die rechtlichen Gegebenheiten und kannst so rational argumentieren.

Zusammengefasst heißt das für dich:

  • Interesse zeigen: Sei gleich zu Beginn enthusiastisch. Bringe den Verkäufer erstmal auf deine Seite.

  • Immobilie genau prüfen: Unsere Applikation ImmoGuide kann dir hier bei einer systematischen Analyse helfen

  • Preisobergrenze festlegen: Aufgrund der Prüfung und der errechneten Renditeerwartung solltest du für dich eine Preisobergrenze festlegen können

  • Rational verhandeln: Wichtig ist es rational, d.h. für den Verkäufer verständlich und plausibel zu verhandeln. Dies führt dazu, das es eine faire und logische Verhandlung ist und er/sie eher zustimmen wird.

  • Warum verkauft Verkäufer: Wenn du die Motivation kennst, kannst du das für dich nutzen und besser verhandeln. Möchte er/sie bspw. schnell verkaufen oder hat er Zeit und kann ruhig auf bessere Angebote warten?

  • Verhandeln je nach Verhandlungsposition: Zu guter Letzt ist es wichtig, die Position des Verkäufers am Markt zu kennen. Zum Beispiel, ob es viele Interessenten an dem Objekt gibt.


Manage und vergleiche deine Analysen mit ImmoGuide, um den besten Deal zu finden.



Nicole Hiller  |  Nana Janashia

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